Bezahlbare Einfamilienhäuser gibt es in Deutschland einer aktuellen Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln zufolge praktisch nur noch auf dem Land und in strukturschwachen Regionen. Der von dem Finanzierungsvermittler Interhyp in Auftrag gegebene „Erschwinglichkeitsindex“ zeigt enorme regionale Unterschiede: Während ein typischer Musterhaushalt in günstigen Kreisen weniger als ein Fünftel seines Nettoeinkommens für die monatliche Kreditrate aufwenden muss, sind es in den teuersten Gegenden mehr als 60 Prozent.
Für die Analyse werteten die IW-Ökonomen um Michael Voigtländer die Einfamilienhauspreise in allen 400 Landkreisen und kreisfreien Städten Deutschlands aus. Als Referenz diente eine Familie mit zwei Kindern und einem Einkommen im 70. Perzentil – also einem Haushalt, der mehr verdient als 70 Prozent aller deutschen Haushalte. Als tragbar gelten monatliche Ausgaben für die Immobilie von bis zu 35 Prozent des Nettoeinkommens, was im Index dem Wert 100 entspricht. Liegt der Index darunter, gilt die Region als unerschwinglich; darüber wird sie als leistbar eingestuft.
Am günstigsten sind Eigenheime demnach im Saarland, in Schleswig-Holstein und in Sachsen-Anhalt. Dort muss der Modellhaushalt im Schnitt gut ein Viertel des Nettoeinkommens für die Kreditrate ausgeben. Am anderen Ende der Skala stehen Berlin, Bayern und Hamburg, wo die monatliche Belastung bei rund 40 Prozent des Nettoeinkommens oder mehr liegt. Spitzenreiter der Unbezahlbarkeit ist München: In der bayerischen Landeshauptstadt und neun umliegenden Landkreisen liegt der Indexwert unter 60. Im Kreis Garmisch-Partenkirchen beträgt er sogar nur 53 – das bedeutet, dass der Musterhaushalt zwei Drittel seines Einkommens für die Monatsrate aufbringen müsste.
Doch selbst innerhalb der Bundesländer gibt es enorme Unterschiede. Der günstigste Kreis Deutschlands ist Steinburg in Schleswig-Holstein mit einem Indexwert von 187, gefolgt vom unterfränkischen Landkreis Rhön-Grabfeld (184). Dort kostet der Hauskauf weniger als ein Fünftel des Nettoeinkommens. Auf Platz elf der teuersten Kommunen folgt mit Potsdam bereits eine ostdeutsche Stadt (Indexwert 66), die bei wohlhabenden Käufern beliebt ist. „Das sind letztlich auch Standorte, wo das Einkommen alleine wahrscheinlich nicht mehr ausreicht, um tatsächlich Einfamilienhäuser zu kaufen. Da stehen oftmals Erbschaften oder Schenkungen, auf jeden Fall Vermögen dahinter, dass diese Immobilien überhaupt gekauft werden können“, sagte IW-Experte Voigtländer.
Betrachtet man die Bevölkerungsverteilung, wohnt weniger als die Hälfte der Modellhaushalte in Regionen mit leistbaren Preisen. Interhyp-Vorstandschef Jörg Utecht erklärte: „Etwa 45 Prozent der betrachteten Modellhaushalte leben in keiner der Top-Sieben-Metropolen oder deren Umland und damit in einer Region, in der der Erwerb eines Einfamilienhauses erschwinglich ist.“ Die übrigen 55 Prozent der potenziellen Käufer hätten es dagegen sehr schwer, Wohneigentum zu erwerben. Familien mit mittlerem Einkommen hätten noch schlechtere Karten als der für die Studie angenommene Musterhaushalt. „Es ist einfach nicht die Realität, dass der Medianhaushalt tatsächlich Wohneigentum erwerben kann, was im Übrigen sozialpolitisch ein Riesenproblem ist“, sagte Voigtländer.
In kleineren Großstädten und deren Nachbarlandkreisen ist die Lage etwas entspannter: Dort muss der Modellhaushalt im Schnitt etwa ein Drittel des Einkommens für die Abzahlung aufwenden und liegt damit noch innerhalb der Erschwinglichkeitsformel. IW-Ökonom Voigtländer rechnet jedoch weder mit spürbar besseren Finanzierungskonditionen noch mit massiven Preisrückgängen in naher Zukunft. Die Studie unterstreicht damit die wachsende Kluft zwischen urbanen und ländlichen Regionen beim Zugang zu Wohneigentum.
